深圳烂尾楼终结篇

文/乐居财经 张林霞

近日，深圳深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的烂尾楼终决定（草案）》公开征求意见的公告（下称《意见》）。

据公告披露，结篇暂停上述《转让条例》中与“金融机构监管”相关的深圳部分规定，暂停适用上述有关规定的烂尾楼终期限为3年。明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，结篇政府将接替商业银行成为监管主体。深圳征求意见截至日期为2022年11月16日。烂尾楼终

无独有偶，结篇11月14日，深圳银保监会等三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的烂尾楼终通知》。保函制度相当于保证书制度，结篇此次政策对于预售资金使用落实了更加宽松的深圳政策，也是烂尾楼终第二支箭、金融16条后的结篇第三项重磅政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。

目前在全国商品房预售资金监管分为行政监管和金融机构监管两种模式。

行政监管要求政府与商业银行、房地产开发企业签订监管协议，由政府对预售资金的使用进行审核监管，广州、武汉等城市采用此模式。

金融机构监管要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议，由商业银行对预售资金的使用进行全流程监督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用该模式。

国家高端智库中国综合开发研究院研究员宋丁认为，深圳推进商品房预售资金监管模式改革，完全是基于市场的现实考量，过去单纯依赖商业银行无法保证预售资金的安全，此前出现的烂尾楼、停贷停供等现象，归根结底都是资金监管层面出现了问题。行政监管相较金融机构监管最大的优势就在于，政府给金融机构和开发商之间套上了一层“保险”。政府介入监管后，资金挪用、提前支付等现象能够得到有效规避，有利于整个房地产开发流程中资金的合理配置，进而有助于房地产更加平稳健康的发展。

北京金诉律师事务所创始人王玉臣表示，其实原本相关部门也有监管职责，眼下进一步明确、进一步加强和完善，也是为了更好保障楼市的健康和稳定。现在全国上下都在呼吁保交楼，而保交楼就必须做好预售资金监管，不能再流于形式，否则延期交房和烂尾楼问题只会越演越烈。

明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，任何监管都是有成本的，过去行业单边上扬，高周转能够持续，银行监管可节约行政监管成本。但三道红线后，出险房企逐步增多，银行作为盈利性机构本身有自己的利益诉求，比如保护储户利益等，出现了划走资金的情况。而项目出现烂尾，购房者最终还是找政府，还不如行政监管。

截至目前，一线城市方面除已经采用行政监管模式的广州外，仅有深圳此次公开正在推进监管模式改革。虽然监管模式改革尚在推进中，但深圳有部分地区已经开始落地。日前龙岗区某项目就已签订深圳首份商品房预售资金行政监管协议。

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